تضم دراسات لـ Royal Bank of Canada(RBC) للربع الثاني من عام 2021 العديد من السيناريوهات المتفائلة والمتشائمة في نفس الوقت و التي تساعد هذا العملاق المصرفي في توضيح مقدار المخاطر التي تتعرض لها الشركة.
ونوّه بنك RBC إلى أن أسعار المنازل في كندا يمكن أن تنخفض بنسبة هائلة تبلغ 30٪، في ظل ظروف وسيناريوهات معينة.
لكن ما هي فرص حدوث ذلك؟
أسوأ ما يمكن أن يحدث وفقاً لRBC
تستند البنوك (مثل RBC) في توقعاتها لأسعار المساكن الوطنية إلى مؤشرات الاقتصاد الكلي(التوظيف والإنفاق الاستهلاكي والنمو الاقتصادي).
ولكي تحدث أسوأ توقعات RBC، سيتعين على كندا العودة إلى الاضطراب الاقتصادي الذي شهدته الأشهر القليلة الأولى من الوباء، مع ارتفاع هائل في البطالة، وركود طويل الأمد، وهبوط في النمو.
وأشار RBC إلى أنه سيتم تقييم المنزل الذي وصل سعره إلى 713.500 دولار في مارس/آذار 2021 بمبلغ 502.304 دولار بحلول يونيو/حزيران من العام المقبل في حال حدوث هذا السيناريو .
وسيكون الانخفاض المفاجئ إلى هذا الحد(29.6٪) كارثياً لمشتري المنازل الجدد الذين كانوا قادرين على تجميع دفعة أولى بحد أدنى 5٪ فقط.
حتى الملاك الجدد الذين خصصوا نسبة 20٪ سيجدون أنفسهم يعانون من نقص في التمويل، وإذا اضطروا للبيع بعد انهيار الأسعار، فسيتعين عليهم القيام بذلك مع تكبد خسارة.
ويتضمن أسوأ موقف يمكن أن يحدث لـRBC فشل الاقتصاد في أبريل/نيسان 2021. لكن ولحسن الحظ، نحن بالفعل في يونيو/حزيران، والأمور تتحسن. كما تلقى أكثر من 23 مليون كندي جرعة على الأقل من لقاحات كوفيد، وتم أخيراً رفع إجراءات الإغلاق في أونتاريو، التي تملك أكبر اقتصاد في البلاد.
وتوقع Eric Lascelles كبير الاقتصاديين في RBC Global Asset Management، مؤخراً أن كندا ستتمتع بانتعاش اقتصادي عميق.
وأشار إلى احتمال كون سوق الإسكان أقل حدّة بالنظر إلى إمكانات السوق لعام 2021، بما في ذلك التأثير المستمر لمعدلات الرهن العقاري المنخفضة.
سيناريوهات أكثر احتمالاً
الأمر الجدير بالذكر أن RBC لم يكن المؤسسة الوحيدة التي رسمت سيناريو كئيب وغير مرجح لأسوأ حالة للإسكان.
حيث توقع بنك مونتريال(BMO) انخفاضاً بنسبة 28.7٪ في أسعار العقارات بين مارس/آذار 2021 وديسمبر/كانون الأول 2022. كما تضمنت توقعات شركة الرهن العقاري والإسكان الكندية انخفاض أسعار المساكن بنسبة 50٪، ووصول البطالة إلى ذروتها بنسبة 25٪.
وتضمنّت السيناريوهات الخاصة بـRBC الحالة الأساسية وسيناريوهات الحالة الأفضل. ففي الحالة الأولى، يمكن أن يصل متوسط سعر المنزل إلى 871.417 دولار بحلول أبريل/نيسان 2026. بينما يحتمل أن يصل إلى أكثر من 1.2 مليون دولار في الحالة الثانية.
مع العلم أن احتمال حدوث هذه النتائج وارد مقارنةً بتوقعات RBC المتشائمة. حيث تتطلب حالة الأساس نمواً متوسطاً سنوياً للأسعار يبلغ حوالي 4.4٪ على مدى السنوات الخمس المقبلة. ويعتمد السيناريو الأفضل على متوسط نمو يبلغ حوالي 14.4٪ سنوياً.
ووفقاً لجمعية العقارات الكندية. كان متوسط سعر البيع الوطني في أبريل/نيسان أعلى بنسبة 41.9٪ عن العام السابق.
أسباب الرهان ضد انهيار سوق الإسكان الكندي
هناك عدة أسباب لعدم احتمال تعثّر سوق الإسكان، حتى مع توجّه أسعار المنازل إلى مستويات قياسية في فترة بؤس اقتصادي عالمي، نذكر منها:
• الهجرة: سترحب الحكومة الكندية بـ400 ألف وافد جديد إلى البلاد في الأعوام 2021 و 2022 و 2023. أي ما يمثل 1.2 مليون شخص سيضغطون على سوق الإسكان، سواء كمشترين أو مستأجرين.
ولن يكون لدى البائعين نقص في العائلات الجديدة لبيعها، وسيتمكن المستثمرون الذين انهار دخلهم الإيجاري بسبب الوباء مرة أخرى من زيادة الإيجارات.
• معدلات القروض العقارية المنخفضة. ستبدأ معدلات الرهن العقاري في الارتفاع حتماً مع استمرار تعافي الاقتصاد. ولكن مع تقديم العديد من المقرضين معدلات متغيرة أقل من 2٪ ، سيجد الكنديون دخول سوق الإسكان أمراً جذاباً لبعض الوقت.
• الطلب الذي لا ينطفئ. حتى مع وجود قواعد اختبار التحمل الجديدة التي يتم العمل بها، لا يزال هناك عدد المشترين يفوق عدد العقارات المعروضة للبيع.
• الاكتتاب الدقيق والصارم. يضع المقرضون الموارد المالية لمشتري المنازل الكنديين تحت المجهر الإلكتروني قبل الموافقة على قروضهم العقارية.
حيث يتم تقييم درجاتهم الائتمانية، ويتم التحقق من مدخولهم ويتم قياس نسب الدين إلى الدخل بعناية. و لا يقدم المقرضون الشرعيون في كندا قروضاً عقارية للأشخاص الذين لا يستطيعون تحملها.
تؤدي هذه العوامل مجتمعة إلى صعوبة تخيل وضع حيث يُجبر فيه أصحاب المنازل على بيع منازلهم بخسارة كبيرة (بشكل جماعي وفي نفس الوقت)، وهي من السمات المميزة لانهيار الإسكان.
وفي حال حدوث كارثة اقتصادية غير متوقعة تؤدي إلى القضاء على دخل كل من أصحاب المنازل والمستأجرين، فقد ترى البائعين يتسابقون بشدة للخروج من قروضهم العقارية.
لكن وحتى ذلك الحين، فإن السيناريو الأسوأ الذي يتعين على مشتري المنازل الكنديين القلق بشأنه هو في الواقع أفضل سيناريو من RBC، حيث تبلغ قيمة معظم العقارات في البلاد أكثر من مليون دولار.
ذات صلة :
