كان أصحاب الرهن العقاري متغير السعر في الماضي يدخرون أموالاً أكثر من أولئك الذين اختاروا رهن عقاري بسعر فائدة ثابت. وذلك لأنهم تمكنوا من الاستفادة من فترات طويلة من انخفاض أسعار الفائدة.
وبالرغم من صحة هذا الأمر، هناك العديد من مالكي المنازل الذين يملكون رهن عقاري متغير السعر وشعروا بالضغوط لأن بنك كندا (BoC) قد رفع أسعار الفائدة. ومن غير المحتمل أن تتوقف هذه الارتفاعات في المستقبل القريب.
ومن المتوقع أن يرفع بنك كندا أسعار الفائدة مرة أخرى في 26 أكتوبر/ تشرين الأول، وتشير التوقعات إلى أن الزيادة ستبلغ 50 نقطة أساس إضافية.
وستكون تلك الزيادة السادسة منذ مارس/ آذار ، بزيادة إجمالية قدرها 350 نقطة أساس أو 3.5٪. ومن وجهة نظر مالكي المنازل ، سيؤدي ذلك إلى إضافة المزيد إلى دفعاتهم الشهرية. وبطبيعة الحال ، قد يفكر أولئك الذين يشعرون بالضغط على ميزانياتهم في اختيار رهن عقاري بسعر فائدة ثابت.
• كيف تؤثر أسعار الفائدة المتزايدة على مدفوعاتك الشهرية
هناك نوعان من الرهون العقارية متغيرة السعر: الدفع الثابت والرهون العقارية القابلة للتعديل.
فمع الرهن العقاري متغير الدفع الثابت ، ستظل أقساطك الشهرية على حالها كل شهر. وسيتغير مقدار مدفوعاتك التي تذهب نحو الفائدة مع ارتفاع الأسعار وانخفاضها.
ومع زيادة الأسعار ، يذهب المزيد من مدفوعاتك نحو الفائدة ، بدلاً من رأس المال. ويؤدي هذا إلى تمديد جدول الاستهلاك الخاص بك ، وهو المدة الزمنية التي سيستغرقها سداد ممتلكاتك.
وفي النهاية ، ستصل إلى معدل بدء التشغيل ، حيث تتجاوز مدفوعات الفائدة إجمالي مدفوعاتك. وعندما يحدث ذلك ، سيطلب منك المُقرض تعديل مبلغ الدفع ، حتى تعود إلى بناء رأس المال.
أما بالنسبة للرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل (ARM) ، يزيد المبلغ المبلغ الذي تدفعه أو ينقص بشكل شهري بناءاً على السعر الأساسي للمقرض. فعلى سبيل المثال ، إذا كان ARM الخاص بك من الدرجة الأولى -1 وكان السعر الأساسي للبنك الذي تتعامل معه هو 3٪ ، سيتم احتساب دفعة الرهن العقاري الخاصة بك بنسبة 1٪.
• كيفية تحديد ما إذا كان الوقت قد حان للانتقال إلى الرهن العقاري ذو سعر الفائدة الثابت
اختار العديد من الناس الرهن العقاري متغير السعر لأنهم اعتقدوا أنه سيوفر لهم المال. الفكرة هي أنه يمكنهم تحمل أي تغييرات على مدى فترة الرهن العقاري.
ومع ذلك ، في بيئة أسعار الفائدة الحالية ، فإن أولئك الذين اختاروا القرض ذو السعر المتغير يدفعون الآن أكثر من الأسعار الثابتة التي قدموها في الأصل. ولهذا السبب ، يجب أن تنظر إلى وضعك الفردي لتقرر ما هو الأفضل بالنسبة لك.
فإذا كانت مدفوعاتك الشهرية تتسبب لك بضغوط مالية ، من الأفضل لك أن تتحول إلى قرض عقاري بسعر فائدة ثابت قبل إعلان سعر الفائدة. حيث سيسمح لك ذلك بتثبيت سعر للسنوات الخمس القادمة.
وسيسعد معظم المقرضين بتحويل الرهن العقاري المتغير الخاص بك إلى معدل ثابت دون أي رسوم إضافية ، لأنك ستلتزم بهم.
ومن ناحية أخرى ، إذا كان لديك حالياً رهن عقاري متغير ولم يتبق لديك سوى سنة أو سنتين على مدتك، فقد يكون من المنطقي أن تبقى على حالك، لأن الانتقال إلى رهن ذو سعر ثابت حالياً من شأنه أن يتركك مع معدل أعلى.
وتجدر الإشارة إلى أنه في حال قررت التحول إلى قرض عقاري بسعر ثابت ، وتحتاج إلى فسخ رهنك العقاري لاحقاً ، ستكون الرسوم عادةً أكثر مما قد يفرضه معدل متغير. أي وبعبارة أخرى ، قد يكون البقاء على الرهن ذو السعر المتغير مفيداً إذا كنت بحاجة إلى فسخ رهنك العقاري قبل انتهاء المدة.
• ما هي الخيارات الأخرى التي تملكها؟
يعد التحويل إلى رهن عقاري بسعر ثابت مع المقرض الحالي أو الحصول على معدلات متغيرة من ضمن الخيارات التي يمكنك القيام بها.
وتتضمن بقية الخيارات فسخ عقد الرهن العقاري المتغير الخاص بك ، ودفع الغرامة ، ثم الحصول على رهن عقاري جديد متغير السعر. وسيكون هذا أفضل في حال كان الرهن العقاري الجديد المتغير يقدم خصماً أكبر مما كنت تحصل عليه بالفعل.
أما الخيار الآخر فهو فسخ الرهن العقاري الخاص بك ، ودفع الغرامة ، والحصول على رهن عقاري جديد بسعر ثابت مع مقرض مختلف. وقد يعمل هذا لصالحك إذا كان المقرضون الآخرون يقدمون قروضاً عقارية ذات معدل فائدة ثابت أفضل مقارنة بالمقرض الحالي.
وبالطبع ، ستحتاج إلى احتساب العقوبة التي يتعين عليك دفعها لمعرفة ما إذا كان المدخرات الإجمالية تستحق العناء.
• اطلب نصيحة المختصين
يمكن أن تتفوق فوائد معرفة مدفوعاتك الشهرية بالضبط للسنوات الخمس المقبلة برهن عقاري بسعر ثابت على أي مدخرات قد تحصل عليها من مدخرات متغيرة.
ومع ذلك ، فمن مصلحتك دوماً التحدث إلى متخصص أو سمسار الرهن العقاري ، حيث يمكنهم مساعدتك في فهم الخيارات المتاحة لك أثناء إيجاد حل مثالي لموقفك.
