بعد عامٍ من تحطيم المبيعات للأرقام القياسية في جميع أنحاء البلاد، لا ينبغي أن نتفاجئ حين يشهد مشترو المنازل الكنديون ارتفاعات جديدة عندما يتعلق الأمر برهونهم العقارية.
ووفقاً لإحصاءات كندا، فقد اقترض الكنديون 17.7 مليار دولار إضافية في شكل قروض عقارية في أبريل/نيسان، بعد شهر مارس/آذار الذي شهد حصولهم على 12.9 مليار دولار من ديون الرهن العقاري. وهو أعلى رقم شهري تم تسجيله على الإطلاق.
وبلغ إجمالي الديون المضمونة بالعقارات، والتي تمثل كل من الرهون العقارية وخطوط ائتمان حقوق الملكية، 1.96 تريليون دولار في نهاية أبريل/نيسان.
لكن هل يمكن لبعض هذه الرهون أن تنحرف وتصبح غير قابلة للدفع؟ لا، على الإطلاق. ولكن هناك العديد من الأسباب التي تجعل احتمال انهيار جبل ديون الرهن العقاري في كندا غير مرجحاً.
• أسباب تدعو للقلق
عندما انزلق سوق الإسكان الكندي في بداية جائحة COVID-19، كان من المتوقع أن تكون أسعار الفائدة المنخفضة هي التي ستقوم بتوجيهنا نحو بر الأمان. ولم يستغرق الأمر سوى بضعة أشهر قبل أن يراكم المستهلكون قيم المنازل ويطورونها.
لكن أسعار الفائدة المنخفضة اليوم لا يمكن أن تستمر. وألمح بنك كندا بالفعل إلى احتمال رفعه سعر الفائدة من أدنى مستوى له على الإطلاق عند 0.25٪ – حيث ظل قائماً منذ أن تم تخفيضه مرتين في مارس/آذار 2020 – في النصف الأخير من عام 2022.
الخوف هو أن تكلفة الاقتراض سترتفع بمجرد أن تبدأ أسعار الفائدة في الارتفاع، وأن عدداً لا يحصى من الكنديين لن يكونوا قادرين على تحمل ما هو متاح حاليًا من الرهون العقارية.
ويعد Benjamin Tal من بين الخبراء الذين يدقون ناقوس الخطر هو نائب كبير الاقتصاديين في CIBC. وهو يشعر أن مالكي المنازل حساسون للغاية لخطر ارتفاع أسعار الفائدة، بسبب المستويات المرتفعة للديون غير العقارية للكنديين، البالغة أكثر من 783 مليار دولار في أبريل/نيسان وفقاً لـStatsCan .
ويقدّر أن زيادة سعر الفائدة بنسبة نقطة واحدة اليوم سيكون لها نفس التأثير على المستهلكين الذي كان يمكن أن يكون لزيادة نقطتين قبل عامين.
وسيواجه أصحاب المنازل الذين لا يملكون مكاناً في ميزانياتهم لزيادة نقطة واحدة في معدلات الرهن العقاري الخاصة بهم تحديات في تحمل الرهن العقاري المتزايد.
لكن كم سيكون عدد الكنديين في هذا الموقف عندما ترتفع أسعار الفائدة؟
• أسباب تدعو للراحة
هناك 4 أسباب على الأقل للاعتقاد بأن الكنديين سيكونون قادرين على الاستمرار في سداد أقساط الرهن العقاري، حتى لو ارتفعت المعدلات لهذه الأسباب :
1. معايير اكتتاب عالية بين المقرضين في كندا:
عندما يفكر معظم الكنديين في انهيار الإسكان، فإنهم يتذكرون انهيار السوق الأمريكية خلال الأزمة المالية لعام 2008. لكن من غير المحتمل أن يحدث هذا في كندا.
يشتهر المقرضون الكنديون بالتحفّظ. وإذا لم يقدم المشتري التوازن الصحيح للدخل والديون والجدارة الائتمانية، فإن الرهن العقاري مع مقرض حسن السمعة لا يصل إلى خط النهاية.
حدث جنون الإسكان في أمريكا قبل الأزمة بسبب الافتقار إلى معايير الإقراض. ولم تكن قروض NINJA (أي دخل أو وظيفة أو أصول) شائعة فحسب ، بل شجعها بعض المقرضين الذين يتطلعون إلى تحويل قروض الرهن العقاري إلى نظام أوراق مالية غير شفاف مدعوم بالرهن العقاري، حيث يمكن أن تؤدي الرهون العقارية المعدومة إلى عمل مربح.
القبول الضمني لتلك الممارسات على المستوى التنظيمي غير موجود في كندا. حيث يطبق المقرضون لدينا المعايير التي تحكم غالبية الرهون العقارية التي تتم الموافقة عليها هنا.
2. اختبار التحمل
على الرغم من كره العديد من مشتري المنازل لأول مرة في كندا لهذا الإجراء، إلا أن اختبار إجهاد الرهن العقاري في البلاد هو وسيلة تطويق قوية أخرى ضد المقترضين الذين يكون رهنهم العقاري أكبر مما قيمة منزلهم.
ويجب أن يكون مقدمو طلبات القروض قادرين على إثبات قدرتهم على تحمل معدل فائدة بنسبة 5.25٪ حتى تتم الموافقة على قروضهم، بغض النظر عن معدل الرهن العقاري الذي يقدمه المقرض، وذلك اعتباراً من 1 يونيو/حزيران.
مع العلم أن الرهن العقاري اليوم لا يقترب من 5.25٪. وتحوم المنتجات ذات السعر الثابت لمدة خمس سنوات حول 2٪ ، في حين أن متغيرات الخمس سنوات في نطاق 1.5٪. إذا كان اختبار الإجهاد دقيقًا ، فسيتعين على المقترضين الجدد رؤية أسعار الفائدة لديهم أكثر من الضعف قبل أن يجدوا أنفسهم في خطر مالي.
لكن هناك سبب ينفي احتمال حدوث هذا الأمر .
3. لن يتسرع بنك كندا في رفع أسعار الفائدة
أدت مقابلة Tal مع BNN هذا الأسبوع إلى تسارع النبضات عندما قال إن الزيادة السريعة في أسعار الفائدة من بنك كندا “ستكون مدمرة لسوق الإسكان”.
لكن من الآمن أن نفترض أن بنك كندا، الذي يدير الاقتصاد بأكمله، على علم بذلك.
ولن يؤدي الارتفاع السريع في معدل الفائدة بين عشية وضحاها إلى زعزعة استقرار سوق الإسكان فحسب، بل قد يعرقل التعافي الاقتصادي الكندي من COVID-19 عن طريق زيادة تكلفة الاقتراض للجميع فجأة.
وأوضح Tal:”نأمل أن يتحركوا مبكرا وببطء، لكن يحدوا من الضرر في سوق الرهن العقاري وسوق الإسكان. أعتقد أن بنك كندا يخبرنا أنه سيتحرك في النصف الثاني من عام 2022، وهو وقت أبكر بكثير مما كان متوقعاً قبل بضعة أشهر، وهي علامة إيجابية للغاية”.
4. معظم الكنديين يملكون قروضاً عقارية بسعر فائدة ثابت
قد يواجه مشترو المنازل الجدد الذين اختاروا الرهون العقارية ذات الأسعار المتغيرة شعوراً بعدم الارتياح عندما تبدأ الأسعار في الارتفاع.
لكن ستختار الغالبية العظمى من الكنديين المنتجات ذات السعر الثابت.
وجدت شركة Mortgage Professionals Canada أن 77٪ من الرهون العقارية التي تم الحصول عليها العام الماضي تتضمن منتجات ذات معدل فائدة ثابت. وشكلت المتغيرات 18٪ فقط. وكانت نسبة ال5٪ المتبقية عبارة عن منتجات الرهن العقاري المركبة.
ما يعني أن ما يقارب 80٪ من مشتري المساكن لعام 2020 لن يتأثروا بزيادة الأسعار حتى نهاية شروط الرهن العقاري.
ومع استمرار معظم قروض الرهن العقاري الثابتة في كندا لمدة خمس سنوات، فإن ذلك يمنح أصحاب المنازل متسعاً من الوقت لبناء أسهم في منازلهم التي تشهد ارتفاعاً سريعاً.
وتتوقع جمعية العقارات الكندية زيادة بنسبة 19.3٪ في متوسط سعر المنزل في عام 2021.
بينما تتوقع مؤسسة الرهن العقاري والإسكان الكندية أن تستمر أسعار المنازل في الزيادة في كل سوق كندي رئيسي حتى عام 2023.
وإذا كان أصحاب المنازل غير قادرين على الحفاظ على مدفوعاتهم بمجرد انتهاء شروط الرهن العقاري الخاصة بهم، فيجب أن يكونوا قادرين على البيع وترك مواردهم المالية سليمة.
