يشير تسارع أسعار المنازل غالباً، إلى أنها تباع أكثر بكثير من أسعارها المعروضة، الأمر الذي يسبب الحيرة للمشترين المحتملين، والمتخصصين في العقارات، عندما يتعلق الأمر بمعرفة ما عليهم دفعه.
إن تقديمَ عرضِ سعرٍ معقول، يعتبر أكثر تعقيداً عندما تتحول مبيعات المنازل إلى مزادات. حيث أن المنازل في الأسواق ذات الطلب المرتفع، تباع خلال مدة محددة، مما يجبر المشترين المحتملين على الدخول في مزادات السعر الأول، والمزايدة المختومة (المعروفة أيضاً باسم المزادات العمياء)، حيث أن المشترين يقومون بالمزايدة في وقتٍ واحد، دون معرفة ما يقدمه الآخرون.
تم بيع بعض المنازل في هذه الأسواق بما يصل لضعف سعر العرض. وفي الآونة الأخيرة، تم بيع منزلٍ في تورنتو، بأكثرَ من مليون دولارٍ فوق السعر المطلوب!
ويعتقد الكثيرون أن زيادة الطلب على المنازل، وانخفاض المعروض من القوائم الجديدة، ومعدلات الرهن العقاري المواتية، هي السبب في بيع المنازل بكثرة. هذا صحيحٌ إذا ما كنتَ تعتقد أن بائعي المنازل لديهم حكم خاطئٌ على قيمة ممتلكاتهم، في ظروف السوق مرتفعِ الطلب.
قال Mustafa Abbasi، الرئيس المؤسس ومدير الإيرادات في سوق Zolo، وهو سوقٌ عقاريّ رقميّ: “سعر القائمة، كان أحد أهم العوامل عند إدراج منزل ما، لأنه يشير للسعر المتوقع لحصول البائع عليه من المشترين المحتملين”. والتفسير البديل، هو أن المنازل يتم إدراجها عمداً بأسعار أقل من المبيعات الحديثة، والمماثلة لجذب مجموعة أكبر من المشترين. حيث يمكن أن تؤدي هذه الخطوة للحصول على المزيد من المشترين المحتملين. وأشار Abbasi أيضاً إلى أن “سمسار العقارات اليوم، غالباً ما يعرضُ عقاراً أقلّ من القيمة السوقية، ليشجع الزبائن على تقديم المزيد من العروض ” .
“. تتضمن عملية تقديم العطاءات “العروض” خطوتين. يجب على المشترين المحتملين تسجيل نيةٍ للمزايدة في وقت محدد، ومن ثم تقديم هذا العطاء قبل الموعد النهائي. ويقدم وكلاء العقارات قاعدةً عامة: أضف 5% إلى قائمة الأسعار، لكلّ نيةِ مزايدةٍ مسجلة. مثلاً، إذا تمّ إدراج منزلٍ بمبلغ 999 ألف دولاراً، وتم تسجيل ثمانية عطاءات على العقار، فقد يغري المشتري المتحمس أن يقوم بالمزايدة بنسبة 40% أكثر من سعر القائمة.
لم تشهد أسواق المنازل في الماضي، مثل هذا الجنون والمضاربة. وأشار أستاذُ الاقتصاد الأمريكي Joel Horowitz، في كتابه في مجلة الاقتصاد القياسي التطبيقي في عام 1992، إلى أنّ المساكن “تُباع بشكلٍ روتيني بأسعارٍ أقل، ولكن نادراً ما تباعُ بأسعارٍ أعلى من أسعارها”.
عُثر على دعمِ النتائج التي توصّل إليها Horowitz في بيانات مبيعات تورنتو للمنازل منخفضة الارتفاع في عام 1995، وذلك عندما بِيعَ أقل من 2% من المنازل، بأكثر من سعر القائمة. حيث بلغ متوسط البيع بالنسبة لسعر القائمة (SLR)، إلى 99%.
طبعاً، توقعات البائع والمشتري هي التي تقود السوق. وفي ورقةٍ عام 1994، أشار John Knight، وهو أستاذ المالية في الولايات المتحدة، ومعه آخرون، إلى أن قائمة الأسعار تكون أعلى عندما تمثل نيّة البائع. وبالمقارنة، فإنّ قائمة الأسعار تختلف عن أسعار البيع في “سوقٍ يحركهُ استعدادُ المشتري للشراء”.
ربما تكون نتائج السوق الحالية مَظهراً من مظاهر عدم تقييد رغبة المشترين في الشراء. الأبحاث التي تتحدث عن “سلوك عروض الأسعار لدى المشترين”، تؤكد أنه يسببُ فجوةً أوسع بين أسعار القائمة وأسعار البيع، ويختلف هذا السلوك باختلاف دورات السوق.
الأستاذ بجامعة أولستر Stanley McGreal، والمؤلفون المشاركون في ورقة بحثية صدرت عام 2010، لاحظوا أنه قبل ربعين من بلوغ أسعار المنازل ذروتها في عام 2007، كانت أسعار القائمة في الولايات المتحدة أعلى بنسبة 12% من أسعار البيع. وبعد الذروة، كانت أسعار البيع هي التي تقود قائمة الأسعار.
إن التجربة الكندية في ديناميكيات أسعار المنازل، مماثلةٌ للتجربة الملحوظة في الولايات المتحدة، في مارس/آذار 2021، وتكشفُ بياناتِ مبيعات منطقة تورنتو الكبرى، عن معدل SLR، بنسبة 107%، مع ملكيّةٍ تستغرق ما متوسطه 13 يوماً للبيع. وبالمثل، فقبل أن يبلغ السوق ذروته في تورنتو في مارس/آذار 2017، كانت SLR تبلغ 111%، وتم تداول العقارات في المتوسط في 10 أيام.
