يتعاطف محافظو البنوك المركزية المهووسون بالتضخم مع محنة ملايين المشترين الذين خرجوا من أسواق العقارات بسبب ارتفاع أسعار المنازل، و مع ذلك فإن اتخاذ الإجراءات أمر آخر.
فقد تحدثت وزيرة الخزانة في الولايات المتحدة Janet Yellen الشهر الماضي عن قلقها بشأن ” الضغوط التي سيخلقها ارتفاع أسعار المساكن للأسر التي تشتري منازل لأول مرة أو ممن لديها دخل منخفض ”
كما اعترفت Christine Lagarde رئيسة البنك المركزي الأوروبي في حزيران/يونيو بأن ” الانفصال بين أسعار العقارات و التطورات الاقتصادية الأوسع نطاقاً أثناء الوباء ينطوي على مخاطر تصحيح الأسعار “.
و لكن نظراً لأن أسعار المساكن غير مدرجة بشكل مباشر في مقاييس التضخم الرئيسية التي تشكل تفويض البنوك المركزية في الاقتصادات المتقدمة، فإن هذه المؤسسات ليست ملزمة بالسعي لتهدئة الأسعار عند ارتفاعها.
لماذا لا يشمل التضخم تكاليف ملكية المنزل ؟
لطالما عارض الخبراء إدراج أسعار المساكن في مقاييس التضخم الرئيسية، و هذا ما أكده مكتب المملكة المتحدة للإحصاءات الوطنية في عام 2016 عندما قام بتقييم تغطيته لـ تكاليف السكن في التضخم.
و هذا الرأي تتبناه جميع الوكالات الإحصائية الرائدة في العالم.
و مثلما يتم استبعاد التغييرات في قيمة الاستثمارات الأخرى مثل الأسهم أو السندات أو البيتكوين أو الذهب فهم لا يريدون تضمين عنصر الاستثمار في ملكية المنازل لا سيما تكلفة الأرض.
لكن هذا يترك خدمات الإسكان التي يتم الحصول عليها عن طريق شراء منزل ( المأوى و مكان للمعيشة و الموقع ) من بين العديد من إحصاءات التضخم الرسمية.
نيوزيلندا هي الدولة الأولى التي تطلب من بنكها المركزي تقييم آثار قرارات سياستها النقدية على دعم أسعار منازل أكثر استدامة.
حيث يتفق المختصون على أنه لا يوجد حل مثالي، فقذ أثبتت الأساليب النقدية من الناحية المفاهيمية أنها غير قابلة للقياس في الممارسة العملية و عانت التدابير العملية من العيوب النظرية.
و تقدّر السلطات الإحصائية الأمريكية التغيير في الإيجار النظري للمنازل التي يمتلكها الناس، و تجادل بأن تكلفة الإيجار هو أفضل تقدير لاستهلاك خدمات الإسكان على الرغم من أن اتجاهات الإيجار غالباً ما تختلف اختلافاً كبيراً عن أسعار المنازل.
و قد تم اعتماد طريقة ” معادلة الإيجار ” أيضاً من قبل المملكة المتحدة في عام 2017.
لكن الاتحاد الأوروبي اتخذ نهجاً مختلفاً، إذ يفضل يوروستات و البنك المركزي الأوروبي طريقة ” صافي عمليات الاستحواذ ” التي تسعى إلى قياس السعر المتغير لشراء المنازل و لكن ليس الأرض التي بنيت عليها.
و على الرغم من أن البنك المركزي الأوروبي طلب هذا العام من يوروستات أن يدرج تكاليف الإسكان التي يشغلها مالكوها في حساب التضخم الرئيسي في منطقة اليورو إلا أن البنك المركزي يطلب ذلك منذ عام 2000.
و في عام 2007 علق Mervyn King محافظ بنك إنجلترا في ذلك الوقت أن المشروع ” لا يبدو أنه يسير في أي مكان بسرعة كبيرة ” و منذ ذلك الحين أقرت Lagarde بأن أي تغيير سيستغرق عدة سنوات ليصبح ساري المفعول.
ما هو تأثير ذلك ؟
وجد مكتب الإحصاء الوطني في المملكة المتحدة أن مقياس عمليات الاستحواذ الصافي كان سيرتفع بنسبة 65% أسرع من المقياس القائم على معادلة الإيجار بين عامي 2005 و 2020، ول كن بالنظر إلى الأجزاء العديدة الأخرى من سلة السلع و الخدمات المستخدمة لحساب التضخم الرئيسي كان لهذا تأثير ضئيل فقط على الوتيرة الإجمالية لنمو الأسعار.
يتمثل النمط البديل المستخدم في مؤشر أسعار التجزئة القديمة في المملكة المتحدة في استخدام أسعار المنازل مع أسعار الفائدة على الرهن العقاري لتحديد المدفوعات النقدية الشهرية المرتبطة بملكية المنزل.
و بناءً على هذا المقياس فإن الإسكان من شأنه أن يجر التضخم إلى الانخفاض على مدار الخمسة عشر عاماً الماضية لأن تخفيضات أسعار الفائدة منذ الأزمة المالية قد أدت إلى انخفاض تكاليف الرهن العقاري إلى أدنى مستوياتها التاريخية.
و قال ريتشارد بارويل ، رئيس قسم الأبحاث الكلية في BNP Paribas Asset Management: “من غير المرجح أن يغير قواعد اللعبة السياسة النقدية ، وسيستغرق تطبيق يوروستات وقتًا طويلاً ، وفي هذه الأثناء ، من غير الواضح كيف سيأخذ البنك المركزي الأوروبي في قطاع الإسكان. حساب في قراراتها “.
هل ينبغي تغيير تفويضات البنوك المركزية؟
في وقت سابق من هذا العام ، أصبحت نيوزيلندا الدولة الأولى التي تطلب من بنكها المركزي تقييم آثار قرارات السياسة النقدية على هدف الحكومة المتمثل في دعم أسعار منازل أكثر استدامة.
الذي بدا في البداية أنه تغيير مهم قد يتطلب رفع الأسعار إذا واصلت الأسعار نموها السريع الأخير.
من الناحية العملية ، فسّر بنك الاحتياطي النيوزيلندي تفويضه الجديد بشكل ضيق: التدخل عندما تعتبر أسعار المساكن غير مستدامة. في بيان السياسة النقدية لشهر مايو/ أيار ، حدد الاستدامة على أنها ليست في منطقة الفقاعة وأعلن أن “العوامل الهيكلية تفسر ارتفاع أسعار المنازل” وأسعار الفائدة المنخفضة تجعل الأسعار المرتفعة مستدامة.
على الرغم من أنه أنهى برنامج شراء الأصول في يوليو ، قال فرانشيسكو بيسول ، المحلل في بنك ING ، إن بنك الاحتياطي النيوزيلندي “لم يشر صراحة إلى تضخم أسعار المنازل” ، على الرغم من أن أسعار المنازل “ربما لعبت دوراً”.
تواجه الحكومات الأخرى التي تسعى إلى حل سريع لمشكلة ارتفاع تكاليف الإسكان نفس المعضلة: رفع أسعار الفائدة للسيطرة على أسعار المساكن يهدد بتأجيج البطالة وخفض مستويات المعيشة ، وبالتالي تقويض الاستقرار المالي. الأمر الذي وصفته ” لاجارد” بأنه “عمل موازنة”.
لذا من المحتمل أن تستمر الحكومات والبنوك المركزية في القلق بشأن القدرة على تحمّل التكاليف – ولكن بقدرة محدودة على معالجتها.
المصدر : https://financialpost.com/
