أُصيب بعض مشتري المنازل الكنديين الذين كانوا يأملون في التأهل للحصول على قرض عقاري كبير بخيبة أمل بسبب قرار الإبقاء على اختبار الإجهاد دون تغيير، والذي صدر هذا الأسبوع.
وأوضح مكتب المشرف على المؤسسات المالية (OSFI) في مراجعته السنوية لاختبار إجهاد الرهن العقاري أنه لن يخفض الحد يسمح للكنديين بالتأهل لمعدلات أعلى من سعر العقد الفعلي من المقرض الخاضع للتنظيم الفيدرالي.
لكن وفي الوقت نفسه، لن يتعين على المؤسسات الخاضعة للتنظيم على مستوى المقاطعات إخضاع مقدمي طلبات الرهن العقاري لاختبار الجهد الفيدرالي ، مما يوفر لبعض الكنديين طريقة للتغلب على المعايير المحددة للمنتجات غير المؤمنة من قبل OSFI أو المعيار المطابق للرهون العقارية المؤمنة التي تحتفظ بها وزارة المالية.
فيما يلي كل ما تحتاج لمعرفته بخصوص جهات الإقراض البديلة، وما إذا كان يمكن لهذه المؤسسات أن تقدم خياراً قابلاً للتطبيق لامتلاك المنازل أثناء الالتفاف على اختبار إجهاد الرهن العقاري.
• ما هو المُقرض البديل؟
عادةً ما يشير مصطلح المقرض البديل إلى مؤسسات مختلفة(باستثناء البنوك المعتمدة)، ويشمل ذلك المقرضين من القطاع الخاص وكذلك الاتحادات الائتمانية ، والتي يتم تنظيمها على مستوى المقاطعات في كندا.
يُذكر أن مساحة الاتحاد الائتماني شهدت بالفعل نمواً في سوق الرهن العقاري الكندي حيث ارتفعت أسعار الفائدة هذا العام.
وزادت أرصدة الرهن العقاري للاتحادات الائتمانية بنسبة 4.1٪ بين 31 مارس/آذار و 30 يونيو/حزيران ، وفقًاً لبيانات CCUA.
• المعدلات المرتفعة تجعل اختبار الإجهاد أكثر إلحاحاً
تم تقديم اختبار الإجهاد للرهون العقارية المؤمن عليها في عام 2016 والمنتجات غير المؤمن عليها في عام 2018.
وكان هناك قدر ضئيل من التباين في نسبة قروض الرهن العقاري القائمة بين البنوك والمقرضين البديلين منذ ذلك الوقت ، حيث تمتلك البنوك المعتمدة عادةً حوالي 80٪ من حصة السوق.
ووفقاً لإحصاءات مؤسسة الرهن العقاري والإسكان الكندية (CMHC) للربع الثاني من عام 2022 ، احتفظت الاتحادات الائتمانية بنسبة 13.3٪ من إجمالي قيم قروض الرهن العقاري القائمة ، مع احتفاظ البنوك الكبرى بما يزيد قليلاً عن 80٪. وشكّل المقرضون الخاصون وشركات التأمين النسبة الباقية.
ومع ذلك ، كانت أسعار الفائدة في بنك كندا منخفضة نسبياً بينما كان اختبار التحمل نشطاً. ويعتبر النطاق الحالي البالغ 4.25٪ لسعر الفائدة القياسي هو الأعلى منذ عام 2008.
ويتطلب اختبار الإجهاد من المستهلكين التأهل بنسبة 5.25٪ أو معدل تعاقدهم بالإضافة إلى نقطتين مئويتين ، أيهما أعلى.
ومع رفع البنك المركزي الأخير لسعر الفائدة بمقدار 50 نقطة أساس في 7 ديسمبر/كانون الأول، رفعت الشركات الستة الكبرى أسعار الإقراض الرئيسي بالتنسيق إلى 6.45٪. ما يعني أن بعض الكنديين يضطرون للتأهل بمعدلات أعلى من 8٪ لرهنهم العقاري اليوم.
• الاختلافات التي تميز المقرضين البديلين
ينصح الخبراء بالاطلاع على مختلف المقرضين البديلين للحصول على أسعار مختلفة ومعرفة ما إذا كان بإمكانهم تقديم المزيد من الفوائد مقابل أموالك.
لكن هناك فروق دقيقة في سوق الرهن العقاري البديل، ويجب على مشتري المنزل وضعها في الاعتبار. ففي كثير من الأحيان ، تأتي المقايضة للحصول على مبلغ رهن عقاري أكبر من مقرض خاص أو بديل بسعر أعلى على رهنك العقاري.
كما تميل المدة إلى أن تكون أقصر ، مع احتمال أن تمرّ بعملية شاقة للتجديد كل عام.
لكن ما يميز الاتحادات الائتمانية هو الفترات الأقصر، حيث يمكن لعضوية الاتحاد الائتماني ، والتي عادةً ما تكون شرطاً للحصول على قرض ، أن تقدم مزايا تقاسم الأرباح بنفس الطريقة التي يمكن للمساهمين من خلالها امتلاك البنوك التقليدية.
• من الذي يجب أن يبحث عن مقرض بديل؟
عادةً ما يكون المقرضون البديلون مناسبين لمقدمي طلبات الرهن العقاري الذين يعانون من ظروف غير عادية أو صعوبة في إثبات مصادر الدخل.
ويعد العاملون لحسابهم الخاص أو أولئك الذين يتلقون مدفوعات إعاقة منتظمة من بين الحالات التي يمكن فيها للمقرض البديل التحقق بشكل أفضل من قدرتهم على سداد الرهن العقاري.
وفي حين أن جهات الإقراض البديلة مثل الاتحادات الائتمانية يمكن أن تكون مسارات بالنسبة للبعض الذين يكافحون للحصول على قرض عقاري ، إلا أن عدم وجود اختبار تحمّل لا يعني عدم تطبيق العناية الواجبة على القرض.
مع العلم أن الاتحادات الائتمانية تتبع اللوائح المنصوص عليها في مقاطعاتها الأصلية ، والتي ستتضمن إرشادات صارمة خاصة بها للاكتتاب في الرهن العقاري.
وفي حين أن اختبار الإجهاد يمكن أن يكون محبطاً لبعض المشترين اليائسين للدخول إلى السوق ، إلا أنه يمكن أن يكون مقياساً قيماً لما إذا كان عليك الانتظار للدخول إلى السوق أو الدخول برهن عقاري بقدر ما تستطيع اليوم.
