طورت البنوك الكندية سمعة عالمية باعتبارها من أكثر البنوك حكمة في العالم بعد عام 2008. وهو عامل يجعل من الصعب على الكثيرين تصديق وجود فقاعة عقارية.
لكن ولسوء الحظ ، الشيء الوحيد الذي تعلمته البنوك الكندية هو أنها أقوى من أن تفشل، والناس لا يهتمون بالتفاصيل.
وفي ضوء ذلك، نورد لكم فيما يلي أربع أسباب تدعم وجود فقاعة العقارات:
• الرهون العقارية السلبية
أصدرت البنوك الكندية قروضاً عقارية كبيرة ولا تستطيع الأسر سداد مدفوعات الفائدة. مع العلم أن حوالي 1 من كل 4 قروض عقارية لديها فترة سداد متبقية تبلغ 35 عاماً أو أكثر في أكبر خمسة بنوك ، وفقاً لإيداعات الربع الثاني من عام 2023.
ما يعني أن هذه القروض شهدت استهلاكاً سلبياً(عندما تفشل المدفوعات في تغطية الفائدة ، وبالتالي تطول المدة).
ولهذا السبب، حذّر المنظمون من أن إزالة القدرة قد تتسبب في حدوث حالات تخلف عن السداد وضغط هبوطي على أسعار المساكن. حيث يكافح الشباب من أجل دفع الإيجارات لأن المقترضين ذوي المديونية المفرطة بحاجة إلى الاحتفاظ بحقوق الملكية.
• يخضع بنك واحد على الأقل من البنوك الكبرى للتدقيق الحذر في الرهون العقارية
أمرت هيئة تنظيم البنوك الكندية “OSFI” البنوك الخمس الكبرى بإصلاح ضمان الرهن العقاري. وذكرت صحيفة “The Globe” هذا الأسبوع أن OSFI تقوم بتدقيق CIBC لأكثر من عام ، بعد العثور على خروقات لمحفظة الرهن العقاري.
وتم تسليط الضوء على فشل البنك في الحد من المبلغ الذي يمكن للمقترضين التعامل معه ، مما أدى إلى فرط مديونية المقترضين. وذكرت الصحيفة أن التقديرات الداخلية ستستغرق سنوات أكثر لحل المشكلة.
• أكثر من 1 من كل 5 مقترضين جدد للرهن العقاري يدفعون حد الدفع الخاص بهم
تتعامل البنوك الكندية مع المقترضين ذوي الاستدانة العالية. مع العلم أن نسبة خدمة الدين الإجمالي (GDS) هي حصة الدخل قبل الضرائب ، المخصصة لسداد الديون. ويعني وجود GDS تزيد عن 39٪ أن المقترض قد تم دفعه إلى أقصى حدوده.
وعبرت الهيئة التنظيمية للبنوك في وقت سابق عن مخاوفها بشأن حجم القروض التي تتجاوز 39٪ GDS. ففي العام الماضي ، قام أكثر من 1 من كل 5 قروض عقارية (21.3٪) بتأهيل الرهن العقاري بنسبة 39٪ أو أعلى من GDS بعد أن بدأت المعدلات في الارتفاع.
• ما يقارب ثلث مقترضي الرهن العقاري الجدد يعانون من فرط المديونية
عند الحديث عن المقترضين ذوي المديونية العالية ، حذر منظم البنك الكندي مراراً وتكراراً بشأن هذه المسألة. ويعتبر المقترضون الذين لديهم قرض إلى دخل (LTI) أكبر من 450٪ ذوي مديونية مفرطة.
وتُظهر البيانات الصادرة عن OSFI أن ما يقارب ثلث (32.1٪) الرهون العقارية الجديدة في الربع الثالث من عام 2022 كانت للمقترضين ذوي المديونية العالية وفقاً لهذا التعريف.
وعندما بدأت أسعار الفائدة في الارتفاع وكان من الواضح أنها ستستمر في الارتفاع ، كانت البنوك الكندية تحمّل المقترضين الذين دفعوا بالفعل إلى أقصى مستوياتهم.
ويمكننا مناقشة ما إذا كانت هذه مسألة مقترضين أو مقرضين متهورين. لكن وبغض النظر عن المخطئ ، فإنه يمثل خطراً على النظام المالي للبلد والاقتصاد العام. حيث يتم دعم أزمة القدرة على تحمل التكاليف من خلال الإقراض المتهور ، وسيكون دافعو الضرائب في مأزق لهذه التداعيات.
وحقيقة أن OSFI قد حذر مراراً وتكراراً من المشكلات لكنه لم يتمكن من حلها هي علامة على أن النظام المصرفي الكندي بحاجة إلى الإصلاح. فما فائدة جودة هيئة المراقبة إذا كانت مكممة ولا تتمتع بحرية التصرف؟.
