يترتب على تحويل المسكن الرئيسي إلى عقار مؤجر آثار ضريبية والتزامات ، لذا سنقوم فيما يلي بالإجابة على بعض الأسئلة التي تتعلق بهذا الموضوع:
سؤال 1:
• نفكر في الانتقال، لكننا لن نبيع شقتنا الحالية(محل إقامتنا الوحيد والرئيسي) لذا سنستأجر منزلنا الجديد ونؤجر العقار الحالي.
ما الذي يمكننا شطبه مقابل دخل الإيجار الجديد؟ هل هناك شيء آخر يجب أن نفكر فيه؟ .
جواب :
– سيُعتبر تغيير الاستخدام “تصرفاً” بالقيمة السوقية العادلة من قبل دوائر الضرائب.
لكن الغريب أنك لن تفقد بالضرورة إعفاء الإقامة الرئيسي الذي يحميك من ضريبة أرباح رأس المال عند تقدير الشقة خلال الوقت الذي عشت فيه هناك.
ويمكن أن تكون مؤهلاً للإعفاء من الإقامة الأصلية لمدة تصل إلى 4 سنوات ضريبية إضافية إذا قمت بإجراء هذا الاختيار بموجب القسم الفرعي 45 (2) من قانون ضريبة الدخل.
الأمر المهم هو ما إذا كنت تطالب ببدل تكلفة رأس المال على الممتلكات أم لا (للتجديدات أو التحسينات الأخرى طويلة الأمد).
وفي حال قمت بذلك، فأنت لست مؤهلاً للتمديد.
وإذا اخترت تحويله إلى عقار للإيجار، فإن “النفقات المعقولة” المتكبدة لتوليد الدخل قابلة للخصم.
وتنقسم إلى فئتين، النفقات الجارية(مثل الضرائب البلدية والمدرسية ، وفوائد المياه والرهن العقاري، والتي يمكن خصمها )، والنفقات الأخرى(التي تعد تحسينات طويلة الأجل للممتلكات ويتم خصمها بشكل عام على مدى سنوات).
وإذا رغبت في وقت ما في جعله محل إقامتك الرئيسي مرة أخرى، فقد يكون ذلك ممكناً بدون أي عواقب ضريبية حتى إذا لم تقم بإجراء الاختيار بموجب القسم الفرعي 45 (2).
إن الاعتبار الرئيسي قبل المضي في مسار الإيجار هو ما إذا كنت تتخيل شطب قيمة التحسينات على العقار مقابل الإيرادات، لأن الالتزام بذلك يحد من خياراتك.
سؤال 2 :
• اشتريت شقة في عام 2012، وكانت محل إقامتي الرئيسي حتى قمت بتأجيرها في عام 2017.
ثم اشتريت شقة أخرى في ذلك العام، وأصبحت مقر إقامتي الرئيسي. لم أكن أعلم أنه كان من المفترض أن أتصرف بشكل مدروس في ضرائبي لعام 2017 بسبب تغيير الاستخدام. لقد أعلنت عن دخل إيجاري.
أخبرتني وكالة الإيرادات الكندية أن أقوم بتصحيح الموقف عن طريق تقديم طلب تعديل T1 ، والجدول 3 (مكاسب رأس المال) واستمارة T2091 (تعيين عقار كمسكن رئيسي). لكنهم أخبروني أيضاً أنه يمكن تغريمي بمقدار 100 دولار شهرياً لهذا الغرض. ما هي خياراتي؟.
جواب :
-قم بتقديم النماذج المطلوبة وتأمّل حدوث الأفضل. لديهم خيار فرض الرسوم، لكن لم يكن هناك تهرب ضريبي، لأنك أبلغت عن دخل الإيجار ولم تكن مستحقاً ضرائب على أرباح رأس المال بسبب الإعفاء من الإقامة الأصلية حتى عام 2017.
لا يزال العديد من دافعي الضرائب غير مدركين أنهم بحاجة إلى تقديم المشورة لكلا دائرتي الضرائب بتغيير استخدام الممتلكات، وليس البيع فقط.
حيث يعتبر تحويل المسكن الرئيسي إلى عقار مدر للدخل (والعكس صحيح) في العام الذي يحدث فيه ذلك.
سؤال 3 :
• في حال لم يدفع مستأجر وحدتي السكنية، فهل يمنعني ذلك من اقتطاع المصاريف لعدم وجود عائد؟.
– لا ولكن هناك شروط يجب توافرها. إذا اخترت طريقة الاستحقاق للإبلاغ عن دخل الإيجار، فسيتعين عليك الإبلاغ عن المبلغ الذي كنت ستجمعه في تلك السنة الضريبية حتى لو لم تقم بذلك، وخصم النفقات من هذا الإجمالي.
عندما يصبح المبلغ غير المدفوع “غير قابل للتحصيل” يمكنك خصمه من إجمالي الدخل، ولكن لكي يحدث ذلك ، يجب أن يصبح غير قابل للتحصيل خلال السنة الضريبية، وأن يكون مستحقاً لك في نهاية السنة الضريبية، وتم إدراجه في دخلك خلال العام أو العام السابق.
كما ستطلب وكالة الإيرادات الكندية إثباتاً على أنه كان في الواقع ديناً حاولت ولكن لم تنجح في تحصيله، مثل المراسلات مع المستأجر.
قد يهمك :
