يمكن القول أنه في نهاية موجة الصعود التاريخية هذه في سوق الإسكان الكندي، أصبح المستثمرون يشكلون خُمس مشتري المساكن في البلاد، لكن الآن هم من أوائل الذين يتدافعون لتفريغ العقارات.
هذا يعني أنه طالما بقيت المعدلات مرتفعة، فإنه من المتوقع أن يتحول المستثمرون إلى تدفق مستمر من البائعين المضطرين، الأمر الذي يزيد من الضغط على أسعار المساكن.
من الجدير بالذكر أنه خلال العام الماضي أصدر البنك المركزي عدة تحذيرات متكررة حول المخاطر التي يشكلها المستثمرون على السوق حيث أصبحوا يمثلون نسبة كبيرة من مشتري المنازل في البلاد.
إذ أن المستثمرين لا يعتقدون فقط أنه من المرجح أن يبيعوا في فترات الانكماش لأنهم لا يعيشون في المنازل التي يمتلكونها، بل إن حجم ونوع الدين الذي كانوا يقضونه (خاصة القروض ذات السعر العائم) يمكن أن يجعلهم أكثر عرضة لتجربة ضغوط مالية إذا ارتفعت أسعار الفائدة وانخفضت الأسعار.
فعلى الرغم من أن الانخفاضات في أسعار المنازل القياسية في كندا كانت معتدلة حتى الآن، حيث بلغت 3.3٪ فقط في الأشهر الثلاثة حتى حزيران/يونيو)، إلا أنها تسارعت في ذلك الوقت، حيث يتوقع العديد من الاقتصاديين في القطاع الخاص أن ينخفض متوسط أسعار المنازل بنسبة تتراوح بين 10٪ و 20٪ من ذروة فبراير/شباط.
في غضون ذلك يقول الخبير الإقتصادي David Rosenberg إن البيع القسري من قبل المستثمرين قد يدفع الأسعار إلى الانخفاض بنسبة تصل إلى 40٪.
يذكر أيضاً أنه بحلول نهاية العام الماضي كانت أسعار المساكن الكندية تقترب من ذروتها، حيث تحول أكثر من نصف مشتري المساكن من جميع الأنواع، بمن فيهم المستثمرون إلى تكاليف الاقتراض المنخفضة القياسية المتاحة من خلال القروض ذات الأسعار المتغيرة، لكن الشيء المهم هو أن معدلات الرهون العقارية تتحرك بخطى ثابتة مع تكلفة الاقتراض المعيارية للبنك المركزي.
في الوقت ذاته كان ما يقرب من خُمس المستثمرين يقترضون مقابل عقارات قديمة لتمويل شراء عقارات جديدة، وغالباً ما يحمل هذا النوع من الديون المعروف باسم خط ائتمان ملكية المنازل معدل عائم أيضاً.
يمكن القول أن هذا يجعل المستثمرين مثقلين بالديون بشكل عام، حيث تظهر أبحاث البنك المركزي أنهم أكثر احتمالاً بأن يكون لديهم إجمالي عبء ديون 10 أضعاف دخلهم، كما قد يكون هناك كثيرين من الذين اقترضوا الدفعة الأولى بالإضافة إلى الرهن العقاري لعقار جديد، وبالتالي فهم مدينون بنسبة 100٪ من سعر الشراء.
بالنسبة لبعض المستثمرين فإن الوضع أكثر خطورة لأنهم كانوا يخسرون أموالاً على ممتلكاتهم قبل ارتفاع الأسعار، فبعض المستثمرين رأوا خسائرهم الشهرية تتراوح من 200 دولار إلى 400 دولار بسبب زيادة مدفوعات ديونهم المتغيرة، مما يعني أنهم لن يكونوا قادرين على تحمل هذا النوع من التدفق النقدي السلبي لفترة أطول خاصة مع انخفاض الأسعار.
تجدر الإشارة إلى أنه على الرغم من كل النمو في نشاط المستثمرين في السنوات الأخيرة، لا تزال المنازل التي يشغلها الملاك تشكل الجزء الأكبر من السوق، لكن مع ذلك لم يكن هؤلاء المشترون المنتظمون محصنين من التحول الشامل للسوق إلى الرهون العقارية ذات الأسعار المتغيرة في العامين الماضيين، وسيشهد الكثيرون بالفعل ارتفاع مدفوعاتهم الشهرية.
وأخيراً يمكن القول أننا نقترب كثيراً من النقطة التي يجب أن تبدأ فيها حتى تلك المدفوعات الثابتة في الارتفاع، وهذا ما يمكنه أن يؤدي إلى تعميق الانكماش على المدى القريب.
