يوم الجمعة، قالت (CREA ـ جمعية العقارات الكندية) أن متوسط أسعار المنازل قد شهد ارتفاعاً بنسبة 14% في العام الماضي، الأمر الذي ضاعف المخاوف المبالغ بها، من غلاء أسواق العقارات في كندا.
يشار إلى أن معدل التضخم في كندا قد بلغ 4% خلال أغسطس/ آب ، وهي الزيادة الأسرع في تاريخها.
و تقول CREA أن متوسط السعر العام يمكن أن يكون مضللاً، وذلك بسبب التغيرات التي تطرأ على أسعار المبيعات في أغلى أسواق تورنتو و فانكوفر.
في منطقة تورنتو الكبرى على سبيل المثال، بلغ متوسط سعر المنزل المباع، 1136280 دولاراً في سبتمبر/أيلول، حيث بلغت الزيادة خلال عام واحد، 18%.
أما في فانكوفر، فقد كان متوسط السعر هو 1186100 دولاراً، بزيادةٍ تتجاوز 13% عن العام الماضي.
وقال Cliff Stevenson رئيس CREA: “لا يزال الطلب كبيراً على المنازل القليلة المدرجة، و على ذلك، فإن سوق العقارات يحافظ على صعوبته”.
الوباء كان له تأثير غير متوقع على ارتفاع أسعار المنازل، فبدلاً من جعل الناس متحفظين بسبب عدم اليقين الاقتصادي، حرص المشترون على البحث عن مساحةٍ أكبر.
البنك المركزي الكندي، كان قد خفض سعره القياسي، ليساعد في تحفيز الاقتصاد خلال الوباء، وعندما ساهم المقرضون في تقديم معدلات رهن عقاري منخفضة إلى المستهلكين، تسبب بزيادة الطلب بشكلٍ كبير على المنازل.
UBS يحذر من فقاعة :
تترافق الأسعار الجديدة، مع تحذيراتٍ أطلقها بنك سويسري كبير، من أن مدينتي تورنتو و قد تتعرضان لأسوأ فقاعات إسكانٍ في العالم.
سنوياً، يقوم بنك UBS بفحص أسواق العقارات في 24 مدينة عالمية رئيسيةٍ، في كلّ من أوروبا وأمريكا الشمالية وآسيا، لتقوم بتقييمها بناءً على مدى تكلفة السكن، بالمقارنة مع مستويات الدخل المحلي في كل مدينة، إضافةً لعوامل أخرى.
ثم يتم تصنيف جميع المدن في فئة واحدة من خمس فئات:
- سوق العقارات المنخفض (-1.5 درجة أو أقل).
- التقييم بأقل من القيمة الفعلية (بين -0.5 و -1.5 درجة).
- معقولة القيمة (بين -0.5 و +0.5 درجة).
- مبالغ في التقييم (بين +0.5 و +1.5 درجة).
- فقاعة (1.5 درجة وما فوق).
و على ذلك، فقد اعتبرت ست مدن تضمّ فقاعات إسكان ، اثنتان منهم في كندا.
حيث حصلت تورونتو على درجة 2.02، و التي هي أعلى درجة عن المدن الأخرى، باستثناء فرانكفورت في ألمانيا التي سجلت 2.16 درجة.
أما فانكوفر، فقد سجلت 1.66 درجة بعد مدن هونج كونج بـ 1.90 درجة، و ميونيخ بـ 1.84 درجة، و زيورخ بـ 1.83 درجة.
يشير البنك إلى تضاعف أسعار المنازل في تورونتو في العقد الماضي.
حيث قال البنك أن التدخلات الحكومية عبر ضرائب المشترين الأجانب، على جانب ضوابط الإيجارات، هي التي تسببت في استراحة السوق في عامي 2018 و 2019 ، إلا أن الأمور كانت تتسارع منذ ذلك الحين.
وقال البنك: “الأسعار الحقيقية ارتفعت حوالي 8% من منتصف 2020 إلى منتصف 2021”.
ويضيف البنك أن ارتفاع الأسعار يتم رفده بمعدلات الرهن العقاري المنخفضة، والتي من غير المتوقع أنها ستستمر طويلاً، بمجرد اضطرار بنك كندا لرفع سعر الفائدة.
واعتبر أن هذا الأمر هو الذي يمكن أن ينهي الجنون السكني الحالي بشكلٍ مفاجئ.
انتعاش سريع :
لا تسير الأمور بشكلٍ أفضل في فانكوفر.
فقد أدت الضرائب التي تم فرضها على المنازل الشاغرة، وعلى المشترين الأجانب في عام 2016، إلى زيادة برودة السوق الذي كان آنذاك شديد الحرارة، حيث شهدت الأسعار ارتفاعاً بنسبة تزيد عن 20% في ذلك العام.
وقال بنك UBS: “مذ ذاك الحين، فإن الأسعار المنخفضة، وانخفاض معدلات الرهن العقاري و إجراءات اختبار الضغط الأكثر مرونة، كانت بمثابة إغراءٍ للأسر لشراء العقارات مرة أخرى، الأمر الذي أدى لانتعاشٍ سريع”.
ويضيف البنك: “منذ منتصف عام 2020 و حتى منتصف عام 2021، شهدت أسعار العقارات ارتفاعاً بنسبة 11%، من أجل تعويض الخسائر السابقة”.
وفقاً لبنك UBS، فإن أي شخص يرغب بشراءٍ عقارٍ للاستثمار عبر تأجيره، سوف يحتاج إلى تأجيره لمدة 31 عاماً في فانكوفر، من أجل تغطية سعر شرائه، أما في تورنتو، فإن الأمر سيستغرق 28 عاماً. بينما في مدن مثل ميامي ودبي، فإن الأمر يستغرق نصف تلك المدة.
لا يتوانى بنك UBS أبداً، عن توصيف ما يحدث في أكبر سوقين للعقارات في كندا بوصف “الفقاعة”، إضافةً إلى أنهما ليسا الوحيدين.
يقول البروفيسور George Fallis، الذي يُدرّس الاقتصاد في جامعة يورك في مدينة تورنتو، أن سوق العقارات في تورنتو لديه القدرة على إظهار كل دلائل الانفصال عن الأساسيات.
العرض والطلب:
وأضاف “توجد فقاعة الإسكان، إن لم تستطع أن تفسّر ارتفاع الأسعار مستخدماً المتغيرات العادية التي تلاحظها بدقة. وعندما ترى هذا النوع من الأمور، فإن ذلك بمثابة ضوء تحذير”.
و يُعرب Fallis عن شعوره بالقلق، من قيام بعض الأشخاص بالشراء اليوم، متوقعين أن المكاسب المستقبلية، ستكون مماثلة للمكاسب التي كانت فيما مضى، و هذا الأمر دائماً ما يكون خطيراً عند حدوث ذلك.
وأضاف: “الاقتصاديون ليسوا علماء نفس، وسيكولوجية التوقعات السطحية غير واضحة، ولكن الأمر الواضح هي أنها نتيجةً لشيءٍ يتم إنشاؤه، وهو ما سيكون بمثابة صدمةٍ لك”.
قد يكون أكثر الأسباب ترجيحاً، هو الارتفاع السريع الحاصل في أسعار الفائدة، وهو الأمر الذي حذر الخبراء سابقاً من أنه أمر لا مفر منه.
اختتم قال Fallis حديثه قائلاً: “أنت لا تعرف أن الفقاعة موجودة، إلا عندما تنفجر”.
المصدر : CBC
